开发商垫付首付款“馅饼”还是陷阱

近期，在福州、广州、深圳等地，一些开发商祭出了“零首付”、“分期首付”的旗帜，承诺为购房者“垫付”全部或部分首付款，这种促销手段表面上有利于购房者，实则是将“套贷”风险转嫁给了购房者和银行，甚至会使得国家对楼市的调控效果大打折扣。

开发商：降低首付促销“止渴”

近日，由广州富力地产股份有限公司开发建设的富力桃园打出了“首期免息月供计划，11万元即可轻松入住”的促销广告。 富力桃园销售人员告诉记者，以一套建筑面积为90多平方米售价约在110万元的房子为例，市民可以首付两成，其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。广州花都区的楼盘星缘美居为了完成销售任务，也进行了“首付两成”的促销。据销售人员介绍，为减轻购房者首期支付的压力，购房者首付只需要两成，其余由开发商垫付，然后再免息向购房者分期收回。然而，根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》精神，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。 广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为，这是一种打擦边球的做法，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的投资门槛。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”，同时也增加了购房者违约的可能性。因为购房者在前10个月不但每个月要还银行贷款，还要归还开发商贷款，还款压力非常大。

银行：代开发商“饮鸩”

记者从广发行、工行等银行了解到，为了控制贷款风险，银行不会降低首付比例，但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。开发商的垫付行为实际上增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供，银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。 广州房地产专家韩世同认为，开发商为购房者垫付部分首付款，实际上就是变相地降低了银行对贷款者的资格审核门槛，让银行把钱贷给了那些不够条件向银行贷款的客户，从而把一些按揭还款能力较弱的人吸引入市。这跟美国的次贷是相似的，一旦危机暴发会给开发商和银行带来双重风险。 广州中泽律师事务所周玉忠律师则认为，开发商承诺购房人可以不付首期或少付首期房款即可从银行取得住房按揭贷款，是开发商在楼市低迷条件下单方面的促销行为。开发商承诺购房者在数十个月内分期偿还首期房款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人，开发商无权经营商业银行业务，其行为构成非法金融业务活动。

无力还贷“套贷”苦果转嫁于谁

一位不愿透露姓名的炒房人士告诉记者，开发商垫付首付款实质是代购房者向银行“套贷”，这完全是开发商卖不出房子时的无奈之举，而且开发商根本不会真的垫付首付款。一些炒房者在资金周转困难时常与开发商心照不宣地用这种办法向银行“套贷”，等待资金周转过来后再向开发商补交首付款。林忠华告诉记者，在北京、上海等地曾兴起由银行提供“零首付”住房按揭贷款，央行于2001年作出“严禁零首付个人住房贷款”的规定。但现在开发商垫付首付款是一种变相的“零首付”做法，普通购房者如果贪图这个便宜，向银行套得贷款后，万一无力还贷，势必还会出现一系列连锁反应。 “如果购房者到期不能补交首付款，根据与开发商事前约定的合同，不仅拿不到房子，还要损失保证金，那就是‘赔了夫人又折兵’。期望短期内获利还款的炒房者最有可能出现这种情况。”林忠华说，“就算炒房者如约补上首付款，但房子没能及时出手，一旦发生无力还贷时，此时房屋产权证已被转移抵押到银行，开发商拿到银行放贷，顺利实现资金回笼，炒房者就是‘搬起石头砸了自己的脚’”。一段时间以来，购房者因无力还贷而拖欠银行房贷的案件数量正在增多。据福州市仓山区法院介绍，去年下半年以来，该区因无法偿还贷款而被银行起诉的案件骤然增多，仅在去年9月份，仓山区法院就审结了买房按揭类案件69起，是2006年总数的好几倍。 记者找到“51公馆”楼盘项目的开发商委托按揭房贷的银行，该行福州鼓楼支行的一位林姓经理告诉记者，银行根据开发商提供的材料为客户办理按揭房贷，银行的程序还无法审核材料的真伪，因此也无法辨别开发商垫付首付款的行为。

住房贷款市场应尽快建立“防火墙”

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，开发商为购房者垫付首付款售房现象目前在深圳、广州等不少城市出现，由此带来的风险应引起有关监管部门重视。我国住房贷款市场应尽快建立健全“防火墙”机制，银行发放房贷数量要加以约束。 王阿忠说，在房地产价格持续上涨时，高房价会把一些缺乏信用的贷款风险掩盖起来。个人住房贷款的风险暴露期一般为三年到八年，购房者出现拖欠房贷，风险才会浮出水面。 业内专家警示，房贷违约将给购房者带来很大的负面影响。一方面会增加经济负担，按照合同将被收取较高的罚息；另一方面拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。专家提醒，购房者在贷款购房过程中一定要客观估计自身的经济能力，对家庭收入作合理预期，切莫贪图开发商所谓垫付首付款的便宜，以免自食“苦果“。